Het as-built attest, ook wel de mini-regularisatievergunning genoemd, beschrijft eventuele afwijkingen van de oorspronkelijke bouwvergunning. Het wordt opgesteld door een architect. In de praktijk gebeurt het namelijk vaak dat het eigenlijke bouwproject lichtjes afwijkt van het ontwerp. Het zogenaamde metsershaar en verschillende toegestane afwijkingen zijn daar verantwoordelijk voor.
Om zeker te zijn dat alle afwijkingen helemaal conform de wet zijn, is het een goed idee om een as-built attest te laten opstellen door een architect. Op die manier vermijd je problemen wanneer je het huis later zou verkopen.
Wat is een as-built attest?
Met dit attest geef je aan dat je bouwplannen in zekere mate afwijken van je bouwvergunning.
De bouwheer kan daarom aan de architect vragen om een as-built attest op te stellen. Dat moet gebeuren binnen de 90 dagen na de oplevering of ingebruikname. In het as-built attest worden alle kleine afwijkingen nauwkeurig beschreven zodat er later geen discussie mogelijk is. Het as-built attest beschrijft dus de werkelijke situatie van het gebouw en somt de afwijkingen op ten opzichte van de bouwvergunning.
De vorm en inhoud van het as-built attest werd vastgelegd door de overheid. Op die manier ziet elk as-built attest er hetzelfde uit.
Is een as-built attest verplicht?
Niet verplicht, maar je neemt beter geen risico met het oog op verkoop.
Wanneer de afwijkingen ten opzichte van het bouwplan duidelijk werden neergeschreven en goedgekeurd, kunnen die afwijkingen later niet meer voor problemen zorgen. Alles is dan wettelijk helemaal in orde en je kan op beide oren slapen. Dat is bijvoorbeeld interessant wanneer je de woning later zou willen verkopen.
Voorheen was het wel verplicht om een as-built attest te laten opstellen. Toen moest in Vlaanderen een as-built attest opgemaakt worden wanneer je een nieuwe woning liet bouwen of wanneer je een grootschalige verbouwing ondernam waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig was.
Ook wanneer je een woning of een niet-residentieel gebouw verkocht, moest je een as-built attest laten opstellen door een architect. De notaris nam toen notariële akte van het as-built attest en het werd opgenomen in de verkoopcompromis. Je komt de as-built attesten dus nog vaak tegen in de vastgoedsector.
Waarom een as-built attest aanvragen?
Wanneer er afwijkingen opduiken die niet conform zijn aan de regelgeving, is de constructie niet langer vergund.
Je moet dan tijdens de werken nog een nieuwe omgevingsvergunning aanvragen en dat vertraagt het hele bouw- of verbouwproces. Het is dus erg belangrijk dat de voorschriften uit de bouwvergunning zo nauwgezet mogelijk gevolgd worden.
Worden de fouten ontdekt na het bouwen? Dan heb je een bouwovertreding begaan. Daar kunnen forse boetes op staan, vaak ben je ook verplicht om de overtreding recht te zetten en wordt het dus een heel dure grap.
Het as-built attest zorgt ervoor dat eventuele kleine afwijkingen duidelijk vastgelegd zijn. Zo gebeurt alles helemaal volgens de wet en zijn er geen inbreuken gepleegd op de bouwvergunning.
Welke afwijkingen zijn toegestaan tijdens de bouwwerken?
Hoe komt het dat er vaak lichtjes afgeweken moet worden van de bouwplannen? Dat heeft voornamelijk te maken met het zogenaamde metsershaar, maar er zijn ook enkele andere afwijkingen toegestaan.
We zetten de wettelijk goedgekeurde afwijkingen tijdens de uitvoering van vergunde stedenbouwkundige handelingen op een rijtje.
1. Het metsershaar
Het metsershaar is de onvermijdelijke technische tolerantiemarge. Concreet houdt dat in dat kleine afwijkingen zijn toegelaten zolang er geen grotere afwijkingen in maatvoering zijn dan deze die inherent verbonden zijn aan het bouwproces. Dat betekent dat je mag afwijken van de bouwvergunning als dat nodig is om zo dicht mogelijk bij het oorspronkelijke plan te blijven.
Meestal gaat het dan om de afmetingen van de bakstenen. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat het niet mogelijk is om een raam van exact 130 centimeter breed te bouwen, maar wel om een raam van 132 centimeter breed te metselen. Die 132 centimeter is dan de dichtst mogelijke benadering bij de oorspronkelijke 130 centimeter en is dus een toegestane afwijking.
2. Decretaal toegestane afwijkingen volgens de Vlaamse Codex
Er zijn ook minder belangrijke afwijkingen die goedgekeurd worden, maar wel in het as-built attest vermeld worden.
Het gaat dan om afwijkende handelingen die niet zijn onderworpen aan de vergunningsplicht, zoals het schilderen van de gevel of het verplaatsen van binnendeuren.
Ook afwijkingen die wel zijn onderworpen aan de meldingsplicht zijn toegestaan zolang ze beperkt blijven tot de binnenkant van het gebouw. Dat houdt in dat je bijvoorbeeld dragende binnenmuren mag verplaatsen, ook al wijken die af van het oorspronkelijke bouwplan.
Dat betekent ook dat alle handelingen die door provinciale of gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen vergunningsplichtig of meldingsplichtig zijn gemaakt, altijd gevolgd moeten worden.
Als de afwijkingen groter zijn dan het metsershaar, kunnen ze niet vastgelegd worden in het as-built attest. Je hebt dan een nieuwe omgevingsvergunning nodig. Wijk daarom dus nooit af van de stedenbouwkundige verordeningen.
Hoeveel kost het as-built attest?
Het as-built attest is niet langer verplicht, daarmee zijn de voorheen wettelijk vastgelegde prijzen dus ook niet langer van kracht.
Je mag er echter wel van uitgaan dat de kosten eerder beperkt zullen blijven aangezien het as-built attest opgemaakt wordt door de architect die vertrouwd is met het bouwproject.
VIDEO: Wat is de rol van een architect?
Bekijk hier een filmpje met meer uitleg over wat een architect zoal doet voor jouw bouwproject
Veelgestelde vragen over het as-built attest
Wie stelt het as-built attest op?
Wanneer je een nieuwbouw wil zetten of een grondige verbouwing wil uitvoeren, mogen enkel erkende architecten het as-built attest opmaken. Erkende architecten moeten lid zijn van de Orde Van Architecten en ze moeten voor het as-built attest een specifiek document gebruiken.
De architect bezorgt vervolgens een afschrift van het as-built attest aan het college van burgemeester en schepenen van de gemeente. Aangezien het as-built attest niet verplicht is, moet het college enkel het bestaan van het attest vermelden in het vergunningsregister.
Wat als het as-built attest negatieve punten bevat?
De eerder beschreven toegelaten afwijkingen zullen altijd aanvaard worden. Wat wel en niet mag, is duidelijk geregulariseerd en je zou dus niet voor verrassingen mogen komen te staan.
Wanneer er toch te grote afwijkingen worden gevonden, zal er een regularisatieprocedure opgestart worden. Je moet dan een nieuwe omgevingsvergunning aanvragen.