Verhuur of verkoop je een woning? Of ga je net je intrek nemen in een nieuwe woonst? Dan zal je ongetwijfeld de befaamde plaatsbeschrijving tegenkomen tussen alle administratieve formaliteiten. Maar waar dient die juist voor? En is dat altijd verplicht? We geven graag wat meer toelichting.
Wat is een plaatsbeschrijving?
De plaatsbeschrijving is een schriftelijk document dat in detail vaststelt wat de feitelijke toestand van een onroerend goed is op een specifiek moment.
Een plaatsbeschrijving komt in 3 situaties voor:
- Bij (ver)huur van een pand (hierbij is een plaatsbeschrijving verplicht)
- Bij de aan- of verkoop van vastgoed
- Bij het begin van bouwwerken
Verplichte plaatsbeschrijving bij huurcontracten
Bij de aanvang of bij de stopzetting van een huurcontract is een plaatsbeschrijving verplicht.
De verplichte plaatsbeschrijving moet altijd “op tegenspraak” worden opgemaakt. Dat wil zeggen dat zowel de huurder als de verhuurder in de mogelijkheid moetten zijn om aanwezig te zijn tijdens de opmaak om hun opmerkingen door te kunnen geven.
De huurder en verhuurder kunnen ervoor opteren om zelf een plaatsbeschrijving op te maken, maar meestal wordt hiervoor een expert ingeschakeld die als neutrale waarnemer kan figureren en zo geschillen tussen de partijen kan vermijden.
Bij welke huurovereenkomsten moet een plaatsbeschrijving?
In Vlaanderen is een plaatsbeschrijving verplicht voor alle huurwoningen die als hoofdverblijfplaats zullen dienen voor de huurder.
In Wallonië en Brussel is de verplichting iets anders geformuleerd: daar is het voor alle huurovereenkomsten van woningen, behalve een vakantieverhuring. Daardoor vallen de facto alle vakantiehuizen in heel België dus buiten de verplichting en hoef je het daarvoor dus niet te doen.
Wie stelt de plaatsbeschrijving op ?
In principe mogen verhuurder en huurder de plaatsbeschrijving gewoon samen opstellen. Maar in de praktijk zien we dat er heel vaak een onafhankelijke specialist zoals een architect, landmeter-expert, makelaar of schatter wordt ingeschakeld voor een neutrale blik en om discussies te vermijden.
Dek jezelf in als verhuurder
De plaatsbeschrijving bouwt in eerste instantie zekerheid in wanneer je verhuurder bent. Heb je geen plaatsbeschrijving, of heb je die snel ineengeflanst? Dan kan je dat zwaar bekopen op het einde van de huur.
Indien de plaatsbeschrijving ontbreekt of onvoldoende details bevat over het een óf het ander in het gebouw, is de huurder in het voordeel. De huurder mag er dan namelijk vanuit gaan dat hij het pand in dezelfde staat heeft ontvangen als wanneer hij het verlaat.
Simpel gezegd: dan kan je als verhuurder dus je huurder niet aansprakelijk stellen voor eventuele schade aan de huurwoning, want je hebt er geen bewijs voor.
Bij een plaatsbeschrijving wordt er zeer gestructureerd tewerk gegaan. Vaak zal men starten op de bovenverdieping of de zolderruimte en stelselmatig alle ruimtes aflopen tot in de kelder (indien aanwezig).
- Iedere kamer wordt zorgvuldig bekeken en beschreven.
- Het is ook gebruikelijk dat er foto’s worden gemaakt.
- Het onderzoek gaat letterlijk vanaf het plafond tot de muren, deuren en ramen en de vloer.
- Alle vormen van gebreken, schade, vuil, slecht onderhoud, defecten of slijtage worden nagelopen en beschreven.
- Zijn er reeds kamers die deels bemeubeld zijn? Dan worden die ook geïnventariseerd.
- Ook de installaties voor verwarming, elektriciteit, water of gas worden bekeken en eventuele problemen worden vermeld. Indien een aantal nutsvoorzieningen nog zijn afgesloten, wordt dat uitdrukkelijk vermeld. Want daardoor konden sommige toestellen niet gecontroleerd worden.
Of je nu huurder of verhuurder bent, teken nooit als je niet helemaal akkoord gaat met wat wordt beschreven!
De huurder heeft er belang bij dat alle bestaande schade wordt vermeld in het document.
Hoeveel kost een plaatsbeschrijving?
Wanneer de verhuurder en huurder de plaatsbeschrijving bij het begin van de huur gewoon samen opstellen, kost het uiteraard niets.
Natuurlijk is het dan wel riskant wanneer je huurder bent. Want de huisbaas kent het pand natuurlijk veel beter dan jij. Hij kan dan zomaar bepaalde schade proberen te verdoezelen en die later in jouw schoenen proberen te schuiven.
Maar zoals eerder aangegeven kan je ook als verhuurder flink nadeel ondervinden van een summiere of gebrekkige plaatsbeschrijving. Het wordt dan een pak moeilijker om de huurder aansprakelijk te stellen voor mogelijke schade.
Je kan dus best een onafhankelijke expert inschakelen om de plaatsbeschrijving te doen. De kosten worden dan gelijk verdeeld tussen huurder en verhuurder.
Goed om weten: huurder en verhuurder mogen ook elk apart een expert inschakelen als ze het niet eens worden over een gemeenschappelijke, maar dan betaalt natuurlijk ieder voor zijn eigen expert.
De prijs van een plaatsbeschrijving bedraagt doorgaans een paar honderd euro, afhankelijk van de grootte van het pand. Daar moet je het dus niet voor laten.
VIDEO: Wat is de rol van een landmeter?
Bekijk hier een filmpje met meer uitleg over wat een landmeter zoal voor je doet
Heb je nog een plaatsbeschrijving nodig? Certiweb vindt een specialist in jouw regio.
Veelgestelde vragen over plaatsbeschrijvingen
Waarom is een plaatsbeschrijving nodig?
De plaatsbeschrijving is er om de huurder en verhuurder te beschermen. Het document schept in detail duidelijkheid over de toestand van het gebouw bij zowel het begin als het einde van de huurovereenkomst.
Op die manier kan eventuele schade aan de huurwoning vastgesteld worden die er tijdens de huurperiode is gekomen. In veel gevallen zal de plaatsbeschrijving eventuele misverstanden of discussies achteraf kunnen voorkomen.
Wanneer is een plaatsbeschrijving rechtsgeldig?
Een plaatsbeschrijving is rechtsgeldig als je aan deze voorwaarden hebt voldaan:
- De beschrijving is “op tegenspraak” opgemaakt: zowel de huurder als de verhuurder waren persoonlijk aanwezig of vertegenwoordigd door bijvoorbeeld een immomakelaar.
- Het document is opgesteld wanneer het pand leeg was of voor het einde van de eerste maand huur.
- Het document is door beide partijen gedateerd en ondertekend.
- Het bevat voldoende details
Registratie plaatsbeschrijving: waar, wanneer en hoe?
Als verhuurder heb je twee maanden de tijd om de plaatsbeschrijving te registreren nadat de huurovereenkomst werd getekend.
Als verhuurder kan je de documenten samen met een standaard formulier opsturen naar de FOD Financiën. Of je kan de registratie via MyRent doen.