Wie een woning of bouwgrond wil verkopen, heeft sinds 1995 een bodemattest nodig. Dankzij het bodemattest weet de koper hoe de grond eraan toe is en komt hij niet voor verrassingen te staan.
Het attest wordt uitgereikt door de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) en bevat alle gegevens die de OVAM over jouw stuk grond kent. Zo wordt de koper over de verontreinigingstoestand van de grond geïnformeerd.
Wanneer uit het bodemattest blijkt dat er mogelijk vervuiling in de bodem aanwezig is, moet een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd worden door een erkende saneringsdeskundige. Als dat oriënterend onderzoek de vermoedens van de OVAM bevestigt, zal er een beschrijvend bodemonderzoek plaatsvinden en zullen er mogelijk saneringswerken nodig zijn.
Wat is een bodemattest?
Iedereen die een woning wil verkopen, moet een bodemattest aanvragen vooraleer de verkoop afgerond kan worden.
Het bodemattest is een officieel document waarin alle gegevens staan die de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) over jouw stuk grond heeft. Zij gaan na of er vervuilende activiteiten hebben plaatsgevonden op de grond. Als dat het geval is, wordt dat genoteerd in het bodemattest en is een oriënterend bodemonderzoek nodig.
Wanneer is een bodemattest verplicht?
Pand of bouwgrond verkopen = bodemattest
Houd er wel rekening mee dat de aflevertermijn van het bodemattest even op zich kan laten wachten. De OVAM zal het bodemattest normaal binnen een termijn van 30 dagen versturen. De verkoper moet het bodemattest dus minstens een maand voor de verkoop aanvragen om het attest op tijd te kunnen voorleggen aan de verkoper.
Wat is het verschil tussen een bodemattest en bodemonderzoek?
Voor een bodemattest moet er niets gebeuren, alleen wanneer dat negatief is volgt een bodemonderzoek
Blijkt uit de gegevens van het bodemattest dat er risico is op verontreiniging? Dan zal je een bijkomend bodemonderzoek moeten laten plaatsvinden door een deskundige. Tijdens dat onderzoek worden een aantal bodemstalen afgenomen en bekeken in het labo.
De uitkomst van het bodemonderzoek zal dan bepalen of er een positief bodemattest wordt uitgereikt of als de bodem nog verder moet bekeken worden.
Wie mag een bodemonderzoek uitvoeren?
Enkel bodemsaneringsdeskundigen die erkend zijn door de OVAM mogen de oriënterende en beschrijvende bodemonderzoeken uitvoeren.
Bodemsaneringsdeskundigen met een erkenning van type 1 mogen een oriënterend bodemonderzoek uitvoeren, terwijl deskundigen met een erkenning van type 2 ook beschrijvende bodemonderzoeken mogen doen.
Wat bij een bodemonderzoek na een negatief bodemattest?
Als blijkt dat je in het bezit bent van risicogrond, moet er dus een oriënterend bodemonderzoek (OBO) uitgevoerd worden. Een erkend bodemsaneringsdeskundige moet dan langskomen om een aantal bodemstalen af te nemen. Die stalen worden onderzocht en in een verslag gegoten dat de bodemsaneringsdeskundige bezorgt aan de OVAM.
Wanneer dat oriënterend bodemonderzoek aantoont dat er geen of verwaarloosbare verontreiniging is, zal de OVAM je een gunstig bodemattest afleveren. De grond is dan in goede staat en de verkoop kan zonder problemen doorgaan. Brengt het oriënterend bodemonderzoek echter wel vervuiling aan het licht, dan zijn er drie mogelijkheden:
- Als je als verkoper niet saneringsplichting bent, moet je niet opdraaien voor de saneringswerken vooraleer de verkoop kan doorgaan. De OVAM zal de saneringswerken uitvoeren als je als verkoper kan aantonen dat je niet schuldig bent voor de aangetroffen vervuiling en als de echte schuldige niet gevonden wordt of overleden is.
- Ben je als verkoper wel saneringsplichtig? Dan moet er een beschrijvend bodemonderzoek (BBO) plaatsvinden. Komen daaruit geen grote problemen naar voren? Dan kan de verkoop alsnog plaatsvinden.
- Wanneer uit het beschrijvend bodemonderzoek blijkt dat er saneringswerken nodig zijn, dan moet er een goedgekeurd bodemsaneringsproject (BSP) opgesteld worden. Er moet ook beslist worden of de koper of de verkoper de saneringskosten voor zijn rekening zal nemen.
Sinds 2010 zijn er bijzondere overdrachtsbepalingen voor wie een deel van een kadastraal perceel wil verkopen. Onder bepaalde voorwaarden kunnen zelfs delen van risicogronden zonder problemen overgedragen worden naar de nieuwe eigenaar.
Hoeveel kost een bodemattest en hoeveel kost een oriënterend of beschrijvend bodemonderzoek?
De kostprijs voor bodemattesten vanaf 1 juni 2021 bedraagt 55 euro voor een volledig kadastraal perceel en 222 euro voor een deel van een kadastraal perceel. Heeft je grond geen perceelnummer? Dan betaal je eveneens 55 euro.
De prijs voor een oriënterend of beschrijvend bodemonderzoek hangt van heel wat factoren af. Hoe groter de risicobodem, hoe meer stalen er genomen moeten worden. Bovendien speelt ook de diepte van het grondwater een rol, want er moet bijna altijd tot onder het grondwaterniveau geboord worden.
VIDEO: Wat is de rol van een architect?
Bekijk hier een filmpje met meer uitleg over wat een architect zoal doet voor jouw bouwproject
Een bodemsaneringsdeskundige nodig? Certiweb vindt een deskundige in jouw regio.
Veelgestelde vragen over bodemattest en bodemonderzoek
Waarvoor dient een bodemattest?
De nieuwe eigenaar is dankzij het bodemattest op de hoogte van de verontreinigingstoestand van de grond. Wanneer de OVAM niet beschikt over gegevens die wijzen op bodemverontreiniging, hoeft de koper zich geen zorgen te maken over eventuele saneringskosten. De grond is dan in topvorm en niet schadelijk voor de gezondheid.
Door het bodemattest verplicht te maken, kon de overheid eigenaars van woningen en bouwgronden verplichten om indien nodig saneringswerken uit te voeren. Zo gaat de bodemkwaliteit er steeds op vooruit. Het bodemattest is dus een voordeel voor de koper en ook goed voor onze planeet.
Hoe vraag je een bodemattest aan?
Er zijn verschillende mogelijkheden om een bodemattest aan te vragen. Wil je grond verkopen waarop een woning staat? Dan kan je het bodemattest aanvragen via de woningpas. De hele procedure verloopt digitaal. Wanneer het bodemattest klaar is, kan je het eenvoudig raadplegen op de applicatie.
Staat er geen woning op de bouwgrond? Dan kan je de aanvraag voor een bodemattest via het daarvoor voorziene webformulier invullen. Je krijgt het resultaat dan per post toegestuurd. Ook wanneer je een openbaar domein of een deel van een kadastraal perceel wil verkopen, gebruik je het webformulier. Wie dat wenst, kan het bodemattest ook via papier aanvragen, maar wanneer er gegevens ontbreken of fouten gebeuren, kan dat het hele proces aanzienlijk vertragen.
Ik heb een blanco bodemattest gekregen? Wat nu?
Wanneer je het bodemattest ontvangt, kan er positief of negatief nieuws volgen. Als het bodemattest blanco is, betekent dat dat de OVAM geen aanwijzingen heeft dat de grond vervuild is. De verkoop kan in dat geval zonder problemen plaatsvinden.
Wanneer op het stuk grond ooit een gebouw stond dat door de Vlaamse overheid bestempeld werd als een mogelijk verontreinigende organisatie, moet de verkoper nog voor de verkoop een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren. Dat zal dan uitwijzen of de bodem ook effectief vervuild is.
Ik wil graag weten welke planten ik in mijn moestuin kan kweken. Moet ik daarvoor dit bodemonderzoek aanvragen?
Nee, dit bodemonderzoek is niet te verwarren met de bodemanalyse die je voor je (moes)tuin kan vragen. Een bodemanalyse voor je tuin kan je regelen door het Tuindoosje te bestellen van de BDB op bdb.be.
Je kan dan een staaltje opsturen naar de bodemkundige dienst van België die dan een analyse zal maken over je grond als leidraad voor geschikte planten en dergelijke.