Hoe verloopt de procedure van een bouwvergunning bij stedenbouw?

Een huis bouwen, een bijgebouw plaatsen of een grondig renovatieproject starten: het zijn ingrijpende plannen die je niet zomaar kan uitvoeren zonder goedkeuring.

In Vlaanderen is een bouwvergunning – officieel een omgevingsvergunning – verplicht voor de meeste structurele werken aan gebouwen en percelen. Maar hoe verloopt zo’n aanvraag bij stedenbouw precies? In dit blogartikel gidsen we je stap voor stap door de procedure. Zo weet je perfect wat je mag verwachten én hoe je je optimaal voorbereidt.

Wat is een omgevingsvergunning precies?

Sinds 2017 is er één vergunningssysteem dat alle vroegere procedures vervangt. De omgevingsvergunning dekt onder andere:

• bouwen of structureel verbouwen van gebouwen
• een gebouw uitbreiden of slopen
• het wijzigen van de hoofdfunctie van een pand (bv. van woning naar winkel);
• een perceel verkavelen
• handelsactiviteiten opstarten
• Parkeerplaatsen aanleggen
• Ingrijpende wijziging aan de vegetatie op het stuk grond (bv. Ontbossen)
• En nog meer!

Op het online omgevingsloket vind je de volledige lijst van werken waarvoor je een vergunning moet aanvragen.

Wanneer is een vergunning, melding of vrijstelling van toepassing?

Niet voor elke ingreep is een vergunning nodig. Er bestaan drie scenario’s:

1. Vergunningsplicht
   Voor structurele of werken die een grote impact hebben op het gebouw, is altijd een vergunning vereist. Denk aan het bouwen van panden, het wijzigen van functies, of het starten van een winkel. Logisch, want daar moet de overheid natuurlijk op de hoogte van zijn.
2. Meldingsplicht
   Voor sommige kleinere werken of wijzigingen volstaat een melding in plaats van een volledige aanvraag. Je moet de werken dan niet aangeven (lees: ze kunnen niet afgekeurd worden), maar de gemeente moet wel op de hoogte gebracht worden. Bij verbouwingswerken gaat het dan bijvoorbeeld om het vervangen van dragende steunbalken door nieuwe balken, een nieuwe raamopening in de achtergevel plaatsen of buitenmuren vervangen.
3. Vrijstelling
   In bepaalde gevallen geldt er een volledige vrijstelling. Denk dan aan niet-structurele binnenrenovaties zoals de spouwmuur isoleren of een nieuwe badkamers plaatsen.

Let op: Lokale overheden kunnen strengere regels hanteren. Informeer daarom altijd bij de gemeente of jouw specifieke plan onder een van deze categorieën valt.

De procedures: gewoon of vereenvoudigd

Zodra je dossier klaar is, dien je het digitaal in via omgevingsloket.be. Kleine projecten kunnen via een vereenvoudigde invoer, grotere vereisen een uitgebreider dossier met plannen, foto’s en nota’s.

Afhankelijk van je project wordt één van deze twee procedures gevolgd:

1. Gewone procedure (met openbaar onderzoek)

Deze procedure is van toepassing op de meeste bouwprojecten met aanzienlijke impact op de omgeving. Ze verloopt in de volgende stappen:

• Aanvraag indienen
• Controle op volledigheid en ontvankelijkheid (max. 30 dagen)
• Openbaar onderzoek (30 dagen) – buren kunnen bezwaar indienen
• Behandeling van de aanvraag (max. 105 dagen)
• Beslissing (meestal binnen 135 dagen, of tot 150 dagen als een extra advies nodig is)

Indien er grote bezwaren zijn of bijkomende evaluatie nodig is, kan de termijn met 60 dagen verlengd worden.

2. Vereenvoudigde procedure (zonder openbaar onderzoek)

Voor minder ingrijpende projecten die binnen de geldende voorschriften vallen is er gelukkig een versnelde procedure. Denk aan kleine aanpassingen of functiewijzigingen die waarschijnlijk geen problemen met zich zullen meebrengen.

• Aanvraag indienen
• Controle op volledigheid en ontvankelijkheid (max. 30 dagen)
• Behandeling van de aanvraag (max. 60 dagen)
• Beslissing (meestal binnen 90 dagen)

Wat na de goedkeuring?

Wanneer je vergunning is goedgekeurd:

• Ontvang je een afschrift van de beslissing;
• Moet je dat afschrift 30 dagen uithangen op de werf (zichtbaar vanaf de openbare weg);
• Mag je pas na die 30 dagen starten met de werken;
• Moet je de gemeente verwittigen van de effectieve startdatum.

Let wel: je moet binnen 2 jaar na de goedkeuring met de werken starten. Doe je dat niet, dan vervalt de vergunning. Ook als de werken meer dan 3 jaar stil liggen of als het gebouw binnen 5 jaar nog niet winddicht is, vervalt je vergunning.

Tip: bereid de aanvraag goed voor

Een goede voorbereiding is cruciaal om vertragingen te vermijden.

• Check de vergunde toestand van het gebouw of perceel via de gemeente of via een vorige eigenaar. Zo voorkom je onaangename verrassingen.
• Laat plannen opstellen door een architect, indien nodig. Niet elke aanvraag vereist een architect, maar wel bij de meeste constructieve werken.
• Bespreek je project met de gemeente alvorens het effectief in te dienen. Zo krijg je zicht op de lokale verwachtingen en voorschriften.