Wanneer je een huis koopt, moet de verkoper verschillende officiële keuringsattesten en documenten voorleggen. Zo weet je precies in welke staat je droomwoning verkeert. Het is belangrijk dat je op de hoogte bent van die keuringsattesten zodat er later geen verborgen problemen de kop op steken.
In dit artikel zetten we alle documenten en keuringsattesten op een rijtje die je moet kunnen inkijken wanneer je een woning wil kopen. Zonder die documenten kan je de verkoopovereenkomst niet ondertekenen.
Inhoud
1. Bodemattest
Wanneer je een woning wil aankopen, moet de koper verplicht een bodemattest aan je voorleggen. Dat bodemattest vormt al sinds 1995 een officieel onderdeel van de verkoopakte van onroerend goed en is dus noodzakelijk om de aankoop te kunnen afronden. Ook als je een stuk bouwgrond of een appartement koopt, moet je het bodemattest krijgen. Dat geldt ook als je de woning of de bouwgrond wil schenken of fusioneren.
Bodemattest nodig? Kijk hier voor meer informatie
Het bodemattest is een officieel document waarin alle gegevens staan die de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) over jouw toekomstige stuk grond heeft. OVAM gaat na of er ooit een industriële activiteit heeft plaatsgevonden die mogelijk vervuiling in de bodem heeft veroorzaakt. Als dat het geval is, wordt dat genoteerd in het bodemattest en is de verkoper verplicht om een oriënterend bodemonderzoek te laten uitvoeren. Indien dat oriënterend onderzoek de vermoedens van vervuiling bevestigt, zal er een beschrijvend bodemonderzoek plaatsvinden en zullen er mogelijk saneringswerken nodig zijn. In Brussel is een bodemattest eveneens verplicht. Je zal in dit geval samenwerken met BIM.
2. Postinterventiedossier
Wanneer je een woning koopt, krijg je niet alleen de sleutel, maar ook de identiteitskaart van de woning. Het postinterventiedossier of PID bevat alle informatie over de woning, van de bouw tot de laatste renovatie. Je kan in het PID onder andere alle informatie vinden over de structuur van het gebouw en je kan erin achterhalen waar de leidingen zich bevinden en welke materialen gebruikt werden. Als je dus iets wil weten over je nieuwe woning, is de kans groot dat je het antwoord vindt in het postinterventiedossier. De oorspronkelijke eigenaar heeft het opgesteld en wanneer jij veranderingen aanbrengt, moet je ze ook noteren in het postinterventiedossier.
Meer weten over het Postinterventiedossier (PID)? Kijk hier voor meer informatie
3. Verslag keuring elektrische installatie
Om de veiligheid van de elektriciteit in de woning te garanderen, legt het AREI (Algemeen Reglement Elektrische Installaties) een verplichte elektrische keuring op door een erkend keurder vooraleer je een woning koopt. Het is de verkoper van de woning die daarvoor verantwoordelijk is. Het keuringsrapport van de elektrische installaties wordt voorgelegd aan de koper vooraleer er handtekeningen geplaatst worden die de aankoop officieel maken.
Wanneer zou blijken dat de elektriciteit afgekeurd wordt, heeft de koper (en dus niet de verkoper) een wettelijk bepaalde termijn van 12 of 18 maanden om de elektriciteit in orde te brengen en een nieuwe elektriciteitskeuring te laten uitvoeren. Het attest dat je krijgt wanneer de elektriciteit goedgekeurd werd, blijft 25 jaar geldig. Daarna moet om de 25 jaar een periodieke elektrische keuring plaatsvinden.
Elektrische keuring nodig? Kijk hier voor meer informatie
4. Energieprestatiecertificaat (EPC)
Het energieprestatiecertificaat, kortweg EPC, is een officieel document dat aantoont hoe energiezuinig het huis is dat je wil kopen. Ook dit document moet de verkoper verplicht voorleggen. De EPC-keuring gebeurt door een erkend energiedeskundige die rekening houdt met onder de isolatie, de ramen, de verwarming, de luchtdichtheid van het gebouw en nog veel meer. De EPC-score speelt zonder twijfel een belangrijke rol in het beslissingsproces van de aankoop. Hoe energiezuiniger de woning is, hoe minder renovatiewerken er nodig zijn en hoe hoger de vraagprijs zal zijn.
Het belangrijkste element van het EPC is het kerngetal dat de energiescore weergeeft, uitgedrukt in kWh per m² bruikbare oppervlakte. Op de EPC’s opgemaakt na 1 januari 2019 krijgt die energiescore een label van A+ (uitstekend) tot F (zeer slecht), net zoals op elektrische apparaten dus. Op die manier heb je in één oogopslag een goed idee van hoe energiezuinig het gebouw is. Op het EPC staan ook aanbevelingen om het gebouw energiezuiniger te maken.
EPC-keuring nodig? Kijk hier voor meer informatie
5. Stedenbouwkundig uittreksel
Ook het stedenbouwkundig uittreksel moet de verkoper verplicht aanvragen en voorleggen. Het is eigenlijk niet meer dan een formaliteit bij de aankoop van een woning. Het stedenbouwkundig uittreksel omvat enerzijds een uittreksel van het vergunningsregister en anderzijds een uittreksel van het plannenregister.
Het uittreksel van het vergunningsregister vertelt je of voor de woning een stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning werd verleend. Je vindt er ook terug of de woning belast is met een bouwovertreding en of er verkooprecht rust op de woning. Op het uittreksel van het plannenregister wordt de recentste stedenbouwkundige bestemming van de woning vermeld.
Het stedenbouwkundig uittreksel mag maximaal één jaar oud zijn.
Meer weten over de stedenbouwkundige vergunning? Kijk hier voor meer informatie
6. Eigendomstitel of notariële aankoopakte
Natuurlijk moet de verkoper van de woning ook aantonen dat hij de eigenaar is van het pand dat je wil kopen. Dat gebeurt met de eigendomstitel of de notariële koopakte. Dat document moet opgevraagd worden bij de notaris.
7. Uittreksel van het kadaster en kadastraal plan
Ook het uittreksel van het kadaster en het kadastraal plan is een vereiste en net als bij het stedenbouwkundig uittreksel zouden hier geen verrassingen uit de bus mogen komen. Het uittreksel van het kadaster vermeldt alle gegevens over de aard van het gebouw (als het een vrijstaande woning, een appartement of een handelspand is bijvoorbeeld) en andere technische gegevens zoals het perceelnummer, het bouwjaar, de oppervlakte en het kadastraal inkomen. Het kadastraal plan toont heel precies de grenzen van het perceel en de gebouwen die erop staan.
8. Overstromingsgevoeligheid
De verkoper is ook verplicht om je te melden of de woning in overstromingsgebied ligt of niet. Het document over overstromingsgevoeligheid moet de verkoper opvragen via het geoloket.
Meer weten over de informatieplicht rond overstromingsgevoeligheid? Kijk hier voor meer informatie
9. Verzekeringsattest van de architect
Wanneer de bouwvergunning van je woning uitgereikt werd in 2019 of later, moet de verkoper ook het verzekeringsattest van de architect voorleggen. De architect is namelijk 10 jaar aansprakelijk voor de bouw van de woning. Bij de verkoop wordt dit attest meestal toegevoegd aan het postinterventiedossier waarover we het eerder hadden.
Architect nodig voor je bouwplannen? Kijk hier voor meer informatie
10. Informatie syndicus en basisakte
Wanneer je een appartement koopt, krijg je ook de basisakte van het gebouw en informatie over de syndicus. Die informatie omvat het reglement van mede-eigendom, een lastenoverzicht en verslagen van gemeenschapsvergaderingen. Op die manier ben je helemaal op de hoogte van wat er leeft in het gebouw en wat de toekomstige plannen zijn.
11. Huurovereenkomst
Koop je een woning die verhuurd wordt en ben je van plan om de woning aan dezelfde persoon verder te verhuren, dan krijg je ook het verhuurcontract overhandigd. Wil je de woning niet meer verder verhuren, maar loopt het contract van de huurder nog verder, dan ben je wettelijk verplicht om de woning te blijven verhuren totdat het contract of de opzegtermijn afgelopen is.
Er wordt ook een huurovereenkomst opgesteld wanneer jij de nieuwe eigenaar wordt, maar de verkoper nog even in de woning blijft wonen. De verkoper moet dan huur betalen aan de nieuwe eigenaar.
12. Overzicht: waar kan je welke keuringen en attesten bekomen?
In deze tabel vatten we even samen waar je moet zijn voor alle verschillende documenten. Wat de keuringen en specialisten betreft, zit je uiteraard goed op Certiweb om een expert bij jou in de buurt te vinden.
| Keuring of attest | Waar verkrijgen? |
|---|---|
| Bodemattest | OVAM |
| Postinterventiedossier | Aannemer of architect |
| Elektriciteitskeuring | Erkend keurder |
| EPC | Erkend keurder |
| Stedenbouwkundig uittreksel | Omgevingsloket van je stad of gemeente |
| Eigendomstitel | Notaris |
| Kadastraal plan | Kadaster |
| Overstromingsgevoeligheid | Geoloket |
| Verzekeringsattest architect | Architect |
Een bepaald attest nodig? Certiweb vindt een expert in jouw regio.
Heb je nog een bepaald attest nodig voor de koop van je woning? Alle keurders op Certiweb zijn erkende professionals bij de bevoegde overheidsinstanties.
Vul je aanvraag in en je wordt snel gecontacteerd door een expert bij jou in de buurt voor een afspraak.
